“特色小镇”正成为下一个资本风口,这波风口到底是闹哪出?

浏览: 时间:2021-04-08

从去年下半年,央视着重报道了莫干山民宿、“德清模式”之后,民宿就突然变成了国内资本市场的一大风口。

去莫干山半调查半旅游的政府官员、公司高管,一波接着一波,撑起了莫干山民宿一半的业务。

不知道的还以为是房地产行业憋了四五年,今年政策市来了,所以房企们都来莫干山屁股大一块小民宿“泄洪”来了!

但其实这一波民宿的创业风口没有那么简单,其背后更大的“特色小镇”风口,正在形成规模。

经过几年的摸索,新的政策市正在想办法将创业创新、VC、PE、互联网金融等等新模式聚拢在一起,然后推出地方政府、地产公司、建筑设计、建材制造、商旅运营等等所有环节的标兵公司,把他们打造成大平台公司(当做最后的接盘侠)。

新的接盘侠标兵正在冉冉升起,所以整个资本市场就开始狂躁不安、跃跃欲试了,民宿以及背后的特色小镇正在集聚实力,争取在下半年跑赢共享经济,成为下一个资本风口。

特色小镇这两年

2014年底浙江第一个提出了特色小镇的概念,并迅速将其打造成为产业转型升级的新载体,引起全国关注。

2015年11月19日,国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,直接为“特色小镇”正了名,亮明了态度。这是我国推动生活性服务业发展的第一个全面、系统的政策性文件。其中明确提出“积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足广大人民群众消费需求的细分业态。”!

2016年7月20日,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020年,培育1000个左右各种主题类型的特色小镇。同年10月24日住建部公布了第一批中国特色小镇名单,进入这份名单的小镇共有127个。名单是在各地推荐的基础上,经专家复核,由国家发展改革委、财政部以及住建部共同认定得出。

最近,住建部又下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。第一批名单刚刚审批完,半年多的时间第二批名单又在造册。

目前以浙江省为首,各地纷纷******政策和规划力推特色小镇,一边是地方政府推进新政策,另一方面,从阿里巴巴到华为、从万科到万达、甚至是富士康,国内各大国有、民营资本也争相投资涉足特色小镇建设。

综合下来,每一个特色小镇的承办方投入资金门槛在10亿元,今年下半年就要审批300个国家级特色小镇项目,现有通过的项目有127个,到2020年要弄出来1000家。

只算门槛资金都已经是1万亿的建设投入水准,跟新的基建投入相当。这豪气是够气魄的!

目前关于特色小镇的国家级的核心文件,已经发布了5个,住建部、发改委、国家开发银行全部上阵。两年的时间行动密集,可以看出这一波政策市的级别。

这两年不是在严控房地产行业吗?这一波风口到底是闹哪出?

地皮不再值钱,核心在于打造标杆企业

当然,新一波的“特色小镇”在概念规划上确实跟以往的“房地产”有很大不同。

从实际操作上看,就是政府想抛弃原来炒地王聚拢资本的模式,改用行政的手段,将市场上的资产、资本、运营分割开来。地皮是地皮,钱是钱,建设运营是建设运营,三者不能混到一起。

然后监管部门控制资产(地皮)的流动,来拉高优质运营团队的价值,从而迫使资本把钱投入到运营团队上来,持续炒高运营团队的价值。运营团队的能力决定了资本的获利能力。

听起来如此,但中间有许多可操作的地方。

首先,特色小镇所开发的地块,真的不值什么钱!远天远地的山沟沟,地皮能值多少钱?所以地皮这一类资产流动不流动无所谓。真正值钱的是政府对特色小镇投资门槛的设置!

例如:浙江的特色小镇要求最低投入不得低于10亿元。

这就要求每一个项目的开发,必须要有一个坐庄的机构要有一个接盘侠!10亿就是就是这个最终接盘人接盘的最低标准线。这是吸引各方散户玩家的基础保证。

这个坐庄的机构、最终接盘侠就是特色小镇的运营者。

接盘侠到位之后,还要吸纳建筑设计事务所、营销公关公司这样的运营公司来对项目进行整体的策划,进而跟进的就是建筑工队,后续的民宿、酒旅、游乐区、会所等等都可以吸纳不同的公司运营,再往后刷单大军也要适时出现。

依靠类目众多运营公司之间的资本关系,就将整个项目的价值放大了。

由于特色小镇的地皮实在不值钱,所以一个特色项目的爆点就在于前期概念规划、建筑设计事务所的能力、营建集团的技术实力等等这些可以统计的指标。

于是,落实到项目具体融资上,就变成几十个不同业务独立公司的融资,每个公司都说自己能笑到最后,能垂直整并整个行业。VC、PE们“广撒网多捕鱼降风险”的特点,导致大把热钱一哄而上就把整个项目盘大了。

一个公司团队估值有限,但十个、一百个就把估值模型推起来了。整个特色小镇项目就成了创业公司孵化器了!

然后政策上再适时放开一些、加紧一些,发一些监管牌照,将一些资产的使用权、租赁权、开发权、保养权等等划分出来,于是整个资本市场就更加活跃了。最后市场通过快速竞争扩张,形成双寡头局面,国家出面调停直接合并出一堆500亿美金大独角兽出来。

于是,整个接盘侠队伍就从一开始的一两个,变成了最后的几十个。

在互联网领域,这样的案例近些年已经有美团点评、滴滴快的、58赶集等等。经验已经很丰富,就看下一步操作了!

这样的逻辑来看,房地产好像真的能跟炒地王的模式断绝关系,资本市场也好像真的能跟基建开发分割开。

套用互联网的模式,却要靠文化市场还魂

这参照的是近两年互联网市场的运作模式。

例如:近两年整个市场在电商、O2O、互联网金融领域打得如火如荼,VC、PE各种投资机构都玩疯了,拼了命往里边投钱投项目,原因为何?

因为阿里、腾讯、百度这三个不差钱的巨头需要做这些业务,否则他们会被后来者干死!所有无论多少钱,最后BAT三大互联网企业都会买单。有了这三个巨无霸当接盘侠,资本市场只用多投几家公司,找几个好的团队吹起来,就有的钱赚!

“特色小镇”的规划很有这样的心机,用了各种各样的办法吸引各种资本前来坐庄。

当然,现在敢于试探这样的模式,也与这两年地产行业创业市场逐渐兴起有关,甚至连毛大庆这样的万科总裁级别高管都带着旧部出门创业。

这一切的基础是房地产行业近几年长期停滞,在经历了多次野蛮人举牌事件,诸多优质团队正在缩减出走之后,整个行业内部创业之风骤起。这种类型创业公司背后有着独特的人脉资源,给了市场VC一针强心剂——毕竟是有接盘侠的!

整个市场在经历过创业孵化器、创业主题大街、共享办公、便利店、新零售等等模式的探索后,终于要给这些创业团队公司更大的市场规模,更多的融资资本。

不过现在虽说大公司们已经开始对此有所动向了,可是小兵散户们却还在无动于衷。这是目前尴尬的地方。

并且其中有一个大Bug:

就是互联网运营效率非常高,很快就能运营出大量好看的核心数据,地产这样的实业则完全没有这样的效率!这也是过去炒地王模式能够长盛不衰的原因。

特色小镇里能快速给出漂亮数据的,只有影视项目、互联网民宿项目,难道最后所有“特色小镇”都做成影视基地、民宿平台?

当然,新的“特色小镇”附加了一个产业园区升级的概念,保证了小镇不会过于空置;同时也有很强的文化营销中心职能,未来结合文化周边这样的高运营效率市场,像迪士尼、漫威这样的公司一样靠IP撑起市值,也是一条切实可行的路线。

但你对文化市场有信心吗?

当然,你有没有信心并不重要,只要有前景、有人入局照样会火起来,成为盖过一切的大风口!